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评估知识
听证规定


 

1、依职权听证

应当组织听证:

1)       拟定或者修改基准地价

2)       编制或者修改土地利用总体规划矿产资源规划

3)       拟定或者修改区域性征地补偿标准

需要组织听证:

1)       制定规章和规范性文件;

2)       主管部门规定的其他情形。

 

2、依申请听证

报批之前

1)       拟定拟征地项目的补偿标准和安置方案的;

2)       拟定非农业建设占用基本农田方案的。

作出决定之前

1)       较大数额罚款、责令停止违法勘查或者违法开采行为、吊销勘查许可证或者采矿许可证等行政处罚的;

2)       国有土地使用权、探矿权、采矿权的许可直接涉及申请人与他人之间重大利益关系的;

当事人应当在告知后个工作日内向听证机构提出书面申请,逾期未提出的,视为放弃听证;但行政处罚听证的时限为个工作日。


规划相关

1、四查清、四对照

查清规划期内新增建设用地总量,与国民经济和社会发展规划确定的发展目标对照检查;

查清闲置土地和低效用地数量,与规划确定的节约用地挖潜目标对照检查;

查清耕地和基本农田保有量,与规划保护目标对照检查;

查清违法用地数量和处理情况,与违法用地的处理要求对照检查。


土地交易相关

1、土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后60日内,支付全部土地使用权出让金

2、土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的,应当征得出让方同意并经土地管理部门城市规划部门批准,依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同,调整土地使用权出让金,并办理登记

3、土地使用权转让价格明显低于市场价格的,市、县人民政府有优先购买权。土地使用权转让的市场价格不合理上涨时,市、县人民政府可以采取必要的措施。

4、划拨土地使用权,除以下情况外,不得转让、出租、抵押。

1)      土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;

2)      领有国有土地使用证;

3)      具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;

4)      依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同,向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金。

6工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的,应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。前款规定的工业用地包括仓储用地,但不包括采矿用地。

7、出让人应当至少在投标、拍卖或者挂牌开始日前20发布公告

8挂牌出让的,出让公告中规定的申请截止时间,应当为挂牌出让结束日前2天。挂牌时间不得少于10

9、工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让,其出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别(详见附件2)相对应的最低价标准。对少数地区确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地,且土地前期开发由土地使用者自行完成的工业项目用地,在确定土地出让价格时可按不低于所在地土地等别相对应最低价标准的60%执行。其中,对使用未列入耕地后备资源且尚未确定土地使用权人(或承包经营权人)的国有沙地、裸土地、裸岩石砾地的工业项目用地,在确定土地出让价格时可按不低于所在地土地等别相对应最低价标准的30%执行。

10、土地出让合同补充协议中包括:竣工时间、投资总额、投资强度、容积率、建筑系数、工业项目生活配套占比、闲置费标准、违约金。


土地出让金、税费问题

一、土地出让金

1、国有土地使用权出让收入是政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款,包括受让人支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。土地价款的具体范围包括:以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所确定的总成交价款;转让划拨国有土地使用权或依法利用原划拨土地进行经营性建设应当补缴的土地价款;变现处置抵押划拨国有土地使用权应当补缴的土地价款;转让房改房、经济适用住房按照规定应当补缴的土地价款;改变出让国有土地使用权的土地用途、容积率等土地使用条件应当补缴的土地价款,以及其他和国有土地使用权出让或变更有关的收入等

2、土地出让收入由财政部门负责征收管理,可由国土资源管理部门负责具体征收。

 

3、土地出让收入使用范围

1)        征地和拆迁补偿支出。包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费。

2)        土地开发支出。包括前期土地开发性支出以及按照财政部门规定与前期土地开发相关的费用等。

3)        支农支出。包括计提农业土地开发资金、补助被征地农民社会保障支出、保持被征地农民原有生活水平补贴支出以及农村基础设施建设支出。(见4

4)        城市建设支出。包括完善国有土地使用功能的配套设施建设支出以及城市基础设施建设支出。

5)      其他支出。包括土地出让业务费、缴纳新增建设用地土地有偿使用费、计提国有土地收益基金、城镇廉租住房保障支出、支付破产或改制国有企业职工安置费支出等。

土地使用权出让金列入财政预算,作为专项基金管理,主要用于城市建设土地开发

4、按照取之于土,用之于土的原则,将部分土地出让金专项用于土地整理复垦、宜农未利用地开发、基本农田建设以及改善农业生产条件的土地开发。

土地出让金用于农业土地开发的比例,由各省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府根据不同情况,按各市、县不低于土地出让平均纯收益15确定。

用于农业土地开发的土地出让金主要留在市、县,专款专用;各地可根据不同情况,将不超过30的资金集中到省、自治区、直辖市及计划单列市使用。

5、为加强土地调控,由财政部门从缴入地方国库的土地出让收入中,划出一定比例资金,用于建立国有土地收益基金,实行分账核算,具体比例由省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府确定,并报送财政部和国土资源部备案。国有土地收益基金主要用于土地收购储备

6、土地出让合同、征地协议等应约定对土地使用者不按时足额缴纳土地出让收入的,按日加收违约金额1‰的违约金。

 

二、土地使用税、使用费

1、土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据,依照规定税额计算征收。

2、土地使用税每平方米年税额如下(上调2倍)

1)        大城市1.5元至30元;

2)        中等城市1.2元至24元;

3)        小城市0.9元至18元;

4)        县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。

3、下调与上调:经省、自治区、直辖市人民政府批准,经济落后地区土地使用税的适用税额标准可以适当降低,但降低额不得超过本条例第四条规定最低税额的30%.经济发达地区土地使用税的适用税额标准可以适当提高,但须报经财政部批准

4、免缴土地使用税:

1)        国家机关、人民团体、军队自用的土地;

2)        由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地;

3)        宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地;

4)        市政街道、广场、绿化地带等公共用地;

5)        直接用于农、林、牧、渔业的生产用地;

6)        经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地,从使用的月份起免缴土地使用税5年至10

7)        由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。

5、新征用的土地,依照下列规定缴纳土地使用税:

1)        征用的耕地,自批准征用之日起1年时开始缴纳土地使用税;

2)        征用的非耕地,自批准征用次月起缴纳土地使用税。

 

6、新增建设用地土地有偿使用费的征收范围为:

             土地利用总体规划确定的城市(含建制镇)建设用地范围内的新增建设用地(含村庄和集镇新增建设用地)

             在土地利用总体规划确定的城市(含建制镇)、村庄和集镇建设用地范围外单独选址、依法以出让等有偿使用方式取得的新增建设用地;

             在水利水电工程建设中,移民迁建用地占用城市(含建制镇)土地利用总体规划确定的经批准超出原建设用地面积的新增建设用地。

 7、从200711日起,新批准新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有基础上提高1

8新增建设用地土地有偿使用费征收标准提高后,仍实行中央与地方3070分成体制。同时,为加强对土地利用的调控,从200711起,调整地方分成的新增建设用地土地有偿使用费管理方式。地方分成的70%部分,一律全额缴入省级(含省、自治区、直辖市、计划单列市,下同)国库。

 

三、土地增值税

1、土地增值税的计税方法

1)      增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%。

2)      增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%。

3)      增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%。

4)      增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。

2、土地增值税清算单位:土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。

3、清算条件:
  符合下列情形之一的,纳税人应进行土地增值税的清算:

1)        房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

2)        整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

3)        直接转让土地使用权的。

符合下列情形之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:

1)        已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

2)        取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

3)        纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

4)        省税务机关规定的其他情况。

4、扣除项目:

1)        取得土地使用权所支付的金额;

2)        开发土地的成本、费用;

3)        新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;

4)        与转让房地产有关的税金;

5)        财政部规定的其他扣除项目。

6)        与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施,按以下原则处理: 

1.建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除;
  2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除;
  3.建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。

7)        房地产开发企业销售已装修的房屋,其装修费用可以计入房地产开发成本。

8)        房地产开发企业的预提费用,除另有规定外,不得扣除。

5、免征土地增值税

1)        纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的;

2)        因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

3)        个人之间互换自有居住用房的,经税务机关核实后可免税

暂免征税:

1)        以房地产进行投资、联营,投资、联营一方以房地产作价入股或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中的,但所投资、联营的企业从事房地产开发的和房地产开发企业以其建造的商品房投资联营的除外;

2)        合作建房,一方出土地,一方出资金,建成后按比例分房自用的;

3)        企业兼并,被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的;

4)        个人转让自有普通住宅。

 

四、耕地占用税

1、农田水利占用耕地的,不征收耕地占用税。

2、未经批准占用耕地的,纳税人为实际用地人。

3、免税

军事设施

学校、幼儿园、养老院、医院(医院内职工住房占用耕地的,按照当地适用税额缴纳耕地占用税)

4、减税

公路线路、飞机场跑道、停机坪、航道

农村居民占用耕地新建住宅(超过原宅基地面积的,对超过部分减半征收)

 

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